עמוד פרטי סעיף ישיבה
- מספר סעיף: 18
- פרטי סעיף: בקשה מקוונת עם הקלות 1\76974 פרטי הסעיף
| מבקש / יזם: | ארזי הנגב ייזום ובניה בע"מ |
| כתובת: | באר יעקב |
| נתוני מקרקעין: | גוש: 3837, חלקה: 12, מגרש: 103 |
| מהות / מטרת דיון: | 2 בנייני מגורים בני 15 קומות מעל קומת כניסה +2 קומות חניה תת קרקעית 54 יח"ד כ"א, סה"כ 108 יח"ד במגרש |
| החלטה: | לקבל את ההתנגדות בחלקה ולאשר את ההקלות בלבד בתנאים הבאים : א. הדיון הנו בהקלות בלבד. לאחר עדכון הבקשה בהתאם להחלטת הועדה המקומית בהקלות, השלמת תנאים מוקדמים והתאמה להנחיות מרחביות תובא הבקשה לאישור רשות רישוי. ב. מענה להתנגדות מס' 1 מטעם קבוצת מחיר למשתכן ע"י יקיר דהן : טרם הדיון בהתנגדות לגופה, מקובלת עלינו טענת הסף של המבקשים כי עפ"י חוות הדעתו של המשנה ליועמ"ש לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, אין לזכייני הדיור למשתכן זכות עמידה להגשת התנגדות. יחד עם זאת ונוכח העמדה ההפוכה של מנהל התכנון בעניין, ומטעמי זהירות בלבד, הוועדה תתייחס לטענות המתנגדים כשברור שאין בעצם ההתייחסות דלהלן, קבלת או דחיית טענה זו או אחרת, כדי לבסס זכות עמידה למתנגדים או הכרה במעמדם כמתנגדים. חלק מההתייחסות להלן הינה לטענות שאינן קשורות להקלות שפורסמו. אין זכות להתנגד בעניין שאינו אסור או שההוא מותר עפ"י התכנית המאושרת. 1. המתנגדים הינם קבוצת דיירים עתידיים זוכי מחיר למשתכן וטרם נחתם איתם כל הסכם רכישה ועל כן, אינם יכולים להצביע על פגיעה ישירה במי מהם כתוצאה מאישור ההקלות. 2. הקלה להגדלת התכסית - בטענת פגיעה בשטחים ירוקים מסביב לבניין, יכולת שתילת עצים וחלחול טבעי של הקרקע. - לדחות את ההתנגדות, מדובר בהקלה בתכסית המרתפים. בהתאם לא יפגעו השטחים המשותפים לדיירי הבינין וכן נדרשת עמידה בהנחיות המרחביות. כמו כן על היזם להגיש מסמך הידרולוגי אשר יציג פתרון לניקוז המגרש בהתאם להוראות התב"ע(סעיף 6.5.10 ולאישור הועדה. 3. העדר תכנון מחסנים - בניגוד לסטנדרט המקובל בארץ בפרויקטים של מחיר למשתכן. - לדחות את ההתנגדות, אין הנחיה בהוראות התוכנית על תכנון מחסנים דירתיים וענין זה מצוי בתחום שיקולי היזם. שטחי אחסנה משותפים לדיירים בכל בניין, יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות ויקבלו ביטוי בתוכנית המאושרת הסופית להיתר. 4. נישות עומק - תכנון פריסת הדירות בקומה מייצר נישות עמוקות לאורך הבניין שמצמצמות כניסה של אור שמש ואוויר לחדרי הממ"ד. - לדחות את ההתנגדות, התכנון לשיקול דעת היזם. נדרש לעמוד בהוראות החוק לעניין גודל חלונות וכן התכנון נבחן ע"י רמ"י ומשרד השיכון לעניין התאמה לתנאי התכנון במכרזי דיור למשתכן. 5. פתחי אוורור ואור למרפסות שירות - תכנון קיר בטון וגישה צדדית לאוורור מסתורי שירות הינו פתרון אסתטי החוסם את קרני האור והאוויר ומייצר הצללה כבדה וחוסר אוורור לחלל שייעודו ייבוש כביסה ואחסון מדחסי מזגנים.- לדחות את ההתנגדות, התכנון לשיקול דעתו של היזם אך יבחן מולו שינוי מקומי לענין זה ככל הניתן. 6. איחוד חניונים תת קרקעיים -כניסה בודדת לחניון תת קרקעי למספר מבנים עלולה ליצור עומס רב בכניסות וביציאות בשעות הבוקר והצהריים, נזקי רעש לקומות הנמוכות וזיהום אויר. כמו כן האיחוד לא התבטא בתוספת מחסנים בקומות המרתף. במגרש 102 הכניסה לחניון אוחדה ואף משרתת את שטחי המסחר במגרש וכמו כן לא הוצגה הפרדה בין שטחי החניות למסחר ולמגורים. - לדחות את ההתנגדות, מדובר בתכנון חניון משותף למספר מגרשים העומד בסטנדרטים תנועתיים מקובלים ויתרונותיו צמצום כניסות למרתפי חניה ויצירת רחוב בטוח ומיטבי להולכי רגל. הפרדת חניות מסחר ודירות תקבל תקבל ביטוי בהתאם להנחיות הועדה בשלב אישור סופי של התכנון. יש להציג בבקשה להיתר הפרדה של חניה למסחר ולמגורים. 7. שיטת הבניה הטרומית המוצעת בבקשות יוצרת קירות בטון פנימיים בדירות דבר עלול ערים קשיים ועלות כלכלית גבוהה על דיירים הרוצים לבצע שינויים פנימיים בדירות. כמות הקונסטרוקציה המתוכננת הינה מעבר לנחוץ.- לדחות את התנגדות, הנושא אינו בתחום שיקול דעת הועדה המקומית. 8. הקלה לתכנון משטח פריקה וטעינה בקומת הקרקע - ולא בקומת המרתף בניגוד לתבע אשר יוביל לנזקי רעש בשעות מוקדמות ופגיעה בתנועה בסביבת משטח הטעינה והפריקה. פינוי מקום זה בקומת המרתף היה צריך לאפשר תכנון מחסנים - לדחות את ההתנגדות, החניות התת קרקעיות הינן חניות למגורים ולמסחר והשטח שנועד כשטח לפריקה וטעינה אינו כלול בחניות הרגילות למגורים ולמסחר, אלא כשטח תפעולי הקשור עם השימוש המסחרי המאושר. הגישה המוטורית לשטח הפריקה וטעינה הינה הגישה למשאית פינוי האשפה החונה בשטח שבעורף המבנים אשר במהותו שטח תפעולי בדומה לחניית הפריקה והטעינה, וכן סגירה של תריסי גלילה של השטח התפעולי. שטח הפריקה והטעינה יהיה מקורה לשיפור המראה האסטטי והפחתת רעשים והיבטים סביבתיים נוספים וכן סגירה ע"י תריס גלילה של השטח התפעולי. ג. מענה להתנגדות מס' 2 מטעם אגודה שיתופית -"החקלאי תלמי מנשה" ע"י עו"ד דניאל עמית: 1. האגודה הגישה התנגדות לתב"ע בטענות שונות ביניהן פגיעה באיכות חיי התושבים במושב.- לדחות את ההתנגדות, מדובר בתב"ע מאושרת. הטענות שנשמעו בשלב אישור התכנית הוכרעו ע"י מוסד התכנון המאשר. 2. ההתנגדות נוגעת להקלה המבוקשת במגרש 103 לבנית 2 בניינים במקום 3 ותוספת 3 קומות במקום 12 המותרות. תוצר צמצום כמות הבניינים גרם להגבהת גובה הבניינים, דבר המהווה פגיעה באיכות חיי התושבים למעלה מן הצורך . המתנגדים מציעים לפזר את יתרת יח"ד בין הבניינים הגבוהים המתוכננים בסמוך לרכבת . מבקשים לזמן את נציגיה לדיון - לקבל את ההתנגדות בחלקה -התב"ע מאפשרת העברת עד 10% מיחה"ד ובמקרה של המגרש שבעניינינו, קיימת אפשרות להעברת 11 יח"ד משני המבנים כך שהגובה יעמוד על 13קומות +קומה חלקית במקום 14 קומות +קומה חלקית. הועדה מקבלת את ההתנגדות בחלקה בכל הנוגע לגובה המבנים במגרש 103 כך שגובה המבנים לא יעלה על 14 קומות . ד. מענה להתנגדות מס' 3 מטעם בעלי הזכויות במשקים ומגרשים במושב תלמי מנשה ע"י עו"ד שהם קרן : 1. פתרון תחבורתי - יש לאפשר פתרון יציאה שאינו נשען על תשתיות המושב מהשכונה המתוכננת. יציאה דרך הכביש הראשי תפגע במרקם החברתי והקהילתי של המושב ותגרום למפגעים בטיחותיים ותחבורתיים יומיומיים. תוספת כ-800 משפחות חדשות תוביל לעומס רב בכבישי המושב הצרים וכמו כן יש להביא בחשבון את תלמים מזרח שנמצאת בשלבים מתקדמים של מכרז. - לדחות את ההתנגדות, הנושא הוכרע עם אישור התכנית אשר בה אושר חיבור לכביש 200. לא נקבעו תנאים לאכלוס בהוראות התכנית. בימים אילו מתואם חיבור ע"י חב' נתיבי אילון עם המועצה המקומית. החיבור מושת על פרויקט תלמים מזרח. 2. במגרש 103 מתוכננים 2 בניינים במקום 3 ובגובה רב מהמותר 54 מ' לעומת 42 מ' בתב"ע . המגרש מצוי בחזית השכונה ויוצר חזית גבוהה במיוחד הסוטה מהתכנית ומהווה פגיעה גדולה מבלי טעם תכנוני ברור. בתכנון התב"ע הושם דגש על בניה מרקמית ומדורגת בסמוך לתלמי מנשה ועליה בגובה הבניינים בסמיכות לרכבת. הקמת בניינים בני 15 קומות הינה בסטייה מהותית מהתכנית ותייצר הצללה חריגה שעלולה לפגוע בגידולים החקלאיים הסמוכים . המתנגדים מציעים לפזר את יח"ד הנותרות בין תאי שטח 105-112 - לדחות את ההתנגדות -ר' נימוקי דחיית ההתנגדות בסעיף ג(2) לעיל. 3. שמירה על פרטיות והפחתת מטרדי רעש -מבוקש כי תכנון השצפים הגובלים עם מקרקעי המושב יהיה באופן חוצץ ועם סינון אקוסטי ע"י נטיעת עצים גבוהים ולא באמצעות קירות בנויים בגבול השצפ והמושב. - לקבל את ההתנגדות , קירות תומכים מתוכננים בהתאם לתנאי השטח הקיימים והמתוכננים.. במגרשי השצ"פ הגובלים בתלמי מנשה יינטעו עצי נוף בקוטר מינימלי "4. תכנון השצ"פ בתיאום עם המועצה המקומית על פי עקרונות אילו. 4. דירות גן עורפיות -תכנון דירות גן לחזית הינו סטייה ניכרת שלא ניתן לאשר בהקלה - לדחות את ההתנגדות, מדובר בדירות גן המצויות בבנינים פינתיים בלבד כאשר דירות הגן פונות לרח' אחד בלבד תוך הקפדה על גינון משותף משמעותי והמהווה חציצה משמעותית לכיון הרחוב. 5. מיקום פריקה וטעינה בעורף מגרשים 101-102 -קרוב מדי למקרקעי המתנגדים . מבוקש לנטוע עצים בשצפ 408 כחוצץ. - לקבל את ההתנגדות -ראה מענה בסעיף ב.8 . ה. אישור הקלות: 1. הקלה בתוספת 3 קומות . מותר 12 קומות מעל לקרקע, מבוקש 15 קומות מעל לקרקע- לאשר חלקית לצורך תכנון מיטבי, ראו לעיל במענה להתנגדות. גובה המבנה לא יעלה על 14 קומות. 2. בניית 2 בניינים במקום 3 בבינוי המנחה של התב"ע - לאשר לצורך תכנון מיטבי, ראו לעיל במענה להתנגדות 3. הקלה בהבלטת מרפסות מעבר לקו בנין אחורי עד 40% או 2 מ' - לאשר 4. הקלה מהוראות התכנית סעיף 4.3.2 (א) ב, מבוקש לבנות יחידות דיור בקומת הקרקע בחזית המבנה כולל גינון פרטי לחזית - לאשר, ראו לעיל מענה להתנגדות. בתנאי שישמר שטח ציבורי חזיתי נרחב לדיירי הבניין. 5. הקלה בקו בנין אחורי עד 10% כולל פתחים. - לאשר מדובר בתכנון נקודתי 6. הקלה מהוראות התכנית סעיף( 4.3.2ג( מבוקש תכסית של 95% במקום 85% . - לאשר בכפוף להצגת פתרונות החדרת מי נגר בהתאם להוראות התכנית והצגת נספח ניקוז מפורט. תכנון המרתפים יהיה עם תקרה אשר תאפשר מילוי בגובה של לפחות 1 מ' שיאפשר נטיעת עצים בתוך המגרשים. בנוסף תרשם בפנקסי המקרקעין, הערה ייעודית בדבר איסור ריצוף בחצרות הפרטיות לדירות הגן בשטחים החורגים מקונטור המרתף המתוכנן. 7. הקלה בגובה המבנה , מותר 42 מטר, מבוקש 54 מטר - לאשר חלקית. השינוי בגובה הבנין לתוספת קומה לצורך מתקן הנדסי. מוגבל לגובה של 14 קומות. ו. תקן חניה בתכנית בהתאם להוראות התכנית ומדיניות הועדה המקומית מתאריך 22.7.20: מגורים - לפי אזור ג' - 1:1.5 חניות ליח"ד. בנוסף 10% ממספר יחה"ד, חניות אורחים (בהתאם להוראות התב"ע. מסחר - לפי אזור ג' - 1 חניה לכל 25 מ"ר מסחר. ז. קיר אקוסטי - הקיר האקוסטי אשר ביצועו נקבע בהוראות התב"ע ובנספח האקוסטי שלה נועד בעיקר להבטיח הגנה אקוסטית לבניה המוצעת ברשימת מגרשים הגובלים במסילת הרכבת. קיימת חובה לביצוע הקיר הנ"ל. על הוועדה להבטיח בהחלטותיה את ביצוע הקיר הנ"ל ובנוסף להטמעת ביצועו יחד עם להנחיות אקוסטיות נוספות כתנאי למתן הירי בניה , יהיה על היזם (המבקש) כתנאי למתן היתר בניה ראשון בתוכנית הצגת שלביות ביצוע הקיר הנ"ל באופן שיבטיח את קיומו לפי הוראות התכנית ונספחיה וקביעת מיקומו בתיאום עם רכבת ישראל. הוועדה מחליטה כי תנאי להתחלת עבודות הבניה בכל המגרשים הגובלים ברכבת עפ"י הרשימה בנספח האקוסטי של התב"ע, הוא סיום ביצוע בניית הקיר האקוסטי הנ"ל. ח. נדרש עדכון שטחי הבניה בהתאמה . |